Projet Bd Galienni / Lequesne, retour au (mauvais) projet initial !

Vue d’ensemble, à gauche la rue Lequesne et à droite le boulevard Gallieni

Riverains du boulevard Galienni, et rue Lequesne,
prenez contact avec nous pour nous opposer ensemble à ce retour en force du promoteur au premier projet

email: contact [a] nogentais.fr – 09 72 11 63 36 – www.nogentais.fr/contact – Twitter: @ADNogentais

 

NON A LA DENSIFICATION DU QUARTIER !

L’AdN avait été contactée par des Nogentais en colère au sujet d’un permis de construire accepté par la ville entre la rue Lequesne et le boulevard Galienni  à proximité du marché, du projet Renvier et de la MJC. Lire le précédent article.

Pour mémoire, le premier projet était composé de 34 logements sur 4 niveaux prévus à la place d’un ilot pavillonnaire, à proximité du marché et situé dans un quartier très majoritairement composé de maisons en R+1 (rez-de-chaussée plus 1 étage).

Les dimensions prévues du bâtiment – hauteur de 15 mètres et largeur de 31 mètres – ne correspondaient pas aux caractéristiques des constructions avoisinantes et surtout de l’îlot dans lequel ce projet s’insère.

Les bâtiments actuels sont de faibles hauteurs, et pour majorité sont implantés en recul par rapport à la rue. La hauteur bâtie de cet îlot est par conséquent très limitée, et évolue progressivement en pente douce. L’aspect visuel est harmonieux et agréable.

À l’inverse, le projet tel qu’il était envisagé prévoyait une construction beaucoup plus massive et « à l’alignement », deux caractéristiques en contradiction avec les constructions existantes.

RENCONTRE AVEC LE PROMOTEUR

Comparaisons des projets 1 et 2

Le premier adjoint au Maire en charge de l’urbanisme a souhaité organiser des réunions de concertation avec le promoteur, les riverains et adhérents de notre association. Lors de ces réunions, il avait été proposé de modifier le projet pour introduire un retrait sur la rue Lequesne, à la condition que le PLU soit modifié pour autoriser ce retrait. La version en vigueur actuellement du PLU a bien supprimé l’obligation d’alignement sur cette rue.

Cependant, le promoteur n’a pas tenu ses engagements dans son permis modificatif et persiste dans son projet de construction à l’alignement. Cela rompt avec l’esprit de dialogue et de consensus voulu par la Mairie.

RETOUR EN FORCE AU PREMIER PROJET

C’est dans l’incompréhension totale des riverains que le promoteur revient maintenant en force à son premier projet, balayant de surcroît l’ensemble des avancées positives que nous avions pu obtenir.

C’est d’autant plus violent, que lors de nos échanges en Mairie, l’attitude du promoteur était plutôt de rechercher un consensus, comme pouvait en témoigner le projet intermédiaire.

En un mot, le projet présenté aujourd’hui est le projet 1, auquel le promoteur apporte quelques ajustements pour régulariser certains points d’illégalité incontestables : emplacement du local poubelles, erreur dans le calcul du nombre d’arbres à planter, etc.

D’autres points que nous avions soulevé se sont régularisés « d’eux-mêmes » puisque la mairie a fait le cadeau de supprimer ou aménager toute une série de règles lors de la modification du PLU l’été 2016 !

NON-RESPECT DU NOMBRE DE LOGEMENT SOCIAL

Le promoteur ne prévoit de consacrer que 25% de la superficie du projet au logement social, alors que ces textes imposent un minimum de 30% dans les communes faisant l’objet d’un arrêté de carence en logement sociaux. Or la commune de Nogent-sur-Marne a été placée sous carence par le Préfet le 31 octobre 2014 pour une durée de 3 ans (reconductible). Elle est donc toujours sous carence à la date de délivrance du présent permis.

Ce statut est confirmé sur le site du Ministère du Logement.

NON-RESPECT DE LA PROFONDEUR DES BALCONS

Le présent permis vient modifier la profondeur des saillies des balcons. Or, leurs dimensions dépassent les limites fixées par l’article UR 6.6. En effet, sur le document « demande d’autorisation de débord sur la voie publique », le promoteur prévoit une profondeur de 80 cm alors que le maximum autorisé sur la rue Lequesne est de 60cm.

Ce point trouve toute son importance pour nous étant donné la très faible largeur de cette rue.

Avec une largeur de 7,80m, la rue Lequesne est déjà une des rues les plus étroites de Nogent, il convient de rester raisonnable, dans l’intérêt de tous, et de ne pas aggraver cette situation par des balcons en saillie.

AUCUNE TRANSITION AVEC LES CONSTRUCTIONS EXISTANTES

L’intégration du projet dans le site ne répond toujours pas aux exigences de l’article UR 11.3.1. du PLU.

En particulier, le projet devrait ménager des transitions avec les constructions voisines, de manière à ne pas créer de décalage supérieur « à la hauteur moyenne d’un étage par rapport aux constructions contiguës ». Cette disposition n’est respectée ni d’un côté ni de l’autre du projet. En effet, l’immeuble projeté s’élève en R+3 à chaque extrémité, alors que les constructions contigües côté rue Lequesne comme côté boulevard Gallieni sont des R+1.

Outre la rupture visuelle que cela implique, cette configuration laisse apparaître des mûrs pignons totalement découverts, donnant un effet « béton » particulièrement inesthétique. De plus, cela dévalorise clairement les maisons contiguës implantées au pied de ces murs de béton.

L’ACCÈS AU PARKING NON RÉGLEMENTAIRE

La voie d’accès au parking est toujours située à moins de 3 m d’un arbre de la voie publique, contrairement à ce que prescrit l’article UR 3.6 du PLU en date du 20 janvier 2014. En effet, comme ce point n’a pas été modifié, il est toujours soumis au PLU en vigueur à la date de délivrance du permis initial. Ce projet entraînerait donc encore l’abattage d’un arbre supplémentaire, cette fois-ci sur la voie publique, ce à quoi nous nous opposons fermement.

NON-RESPECT DE L’EMPRISE AU SOL

L’emprise au sol du projet n’a pas été modifiée. Elle doit donc respecter les termes du PLU en vigueur à la date de délivrance du permis initial. D’après ces termes, l’emprise au sol inclut la superficie des balcons, ainsi que celle des terrasses puisque leur superficie dépasse 20 m². Par conséquent, l’emprise au sol du projet atteint au bas mot 643,4 m² avec les balcons, et même 659,6 m² avec les terrasses. Elle dépasse donc sans conteste la limite autorisée sur cette parcelle par l’article UR9.1 du PLU, qui est en l’espèce de 60% de l’Unité Foncière fixée, soit 637 m². Cela constitue un motif d’annulation indiscutable.

QUE VONT DEVENIR LES ARBRES ?

Les deux arbres situés actuellement sur le domaine public boulevard Gallieni sont d’un volume et d’une taille qui ne semble pas compatible avec la position prévue pour la façade. De plus dans le projet il semble que la voie d’accès au parking soit également à moins de 3 mètres de l’arbre le plus au sud. Par conséquent que vont devenir ces 2 arbres ? Vont-ils être abattus?

Ils font pourtant partie de l’alignement référencé dans l’étude de paysage (annexe 5i du Plan Local d’Urbanisme, p.52 et 166 ; alignement représenté sur le document graphique intitulé Trame verte et bleu). Ils doivent donc obligatoirement être conservés (Titre 2 article 6 du Plan Local d’Urbanisme et article L.123-1-5.71° du Code de l’Urbanisme).

Plus grave le demandeur déclare que la parcelle I90 ne comporte que 5 arbres, et que la parcelle I91 n’en comporte aucun.

Or ceci est totalement faux :

  • La parcelle I90 comporte en réalité 6 arbres, et non pas 5 comme le déclare le promoteur. En effet, on voit très clairement un grand arbre à gauche de la maison, à proximité de la bordure sud-est de la parcelle. Or, sur le « Plan de masse existant », aucun arbre figure de ce côté de la maison.
  • Plus encore, la parcelle I91 abrite de nombreux arbres, qui avaient d’ailleurs été abattus illégalement. Ainsi, d’une part, ils existent toujours du point de vue juridique. Et d’autre part, ils existent bel et bien, et sont maintenant parfaitement visibles, y compris depuis la voie publique :

Photo prise en 2014

Photo prise en 2016

Il suffit aussi simplement aux services de venir sur place pour constater.

D’autre part l’article UR 13.3 du PLU impose de remplacer tout arbre abattu par 2 arbres. Or le promoteur ne prévoit que 9 arbres en tout dans son projet. Étant donné le nombre d’arbres qui doivent être abattus sur les parcelles I90 et I91, pour respecter l’article UR 13.3, le projet devrait en réalité en comporter en tout plus de 20.

De même, d’après les plans fournis par le promoteur, on constate que le volume de la construction (en particulier les balcons en saillie) est incompatible avec celui des deux arbres situés sur le domaine public boulevard Gallieni. Ils devront donc certainement être abattus. Or ils font partie de l’alignement référencé dans l’étude de paysage (annexe 5i du Plan Local d’Urbanisme, p.52 et 166 ; alignement représenté sur le document graphique intitulé Trame verte et bleue). Ils doivent donc obligatoirement être conservés (Titre 2 article 6 du Plan Local d’Urbanisme et article L.123-1-5.71° du Code de l’Urbanisme). Outre cette exigence légale, nous ne saurions tolérer que la rue soit déboisée d’avantage pour satisfaire les intérêts des architectes et des promoteurs.

TOUJOURS PAS DE PLAN DE DÉPOLLUTION

Le promoteur n’a toujours pas produit les documents nécessaires à l’autorisation de démolir adossée à ce permis de construire. En particulier, sur la nécessité de prévoir un plan de dépollution étant donné la forte pollution au plomb qui a été constatée dans la maison du 30 boulevard Gallieni. Il en va du respect de l’environnement, ainsi que de la santé des riverains.

Résumé 

En résumé, pour l’AdN, ce projet :

  • N’a fait l’objet d’aucune consultation et ignore donc les préoccupations des riverains pourtant exprimées de longue date et bien connues de la mairie ;
  • Bouleverse profondément le tissu pavillonnaire et l’équilibre du quartier, dans le sens de la sur-densification. Il menace à terme l’ensemble des pavillons de cet ilot.
  • Soulève par sa taille des problématiques multiples de circulation, et de saturation des services publics.

Ce projet doit être entièrement redéfini pour mieux s’insérer dans un ilot pavillonnaire, à proximité du marché. Il doit tenir compte des remarques et avancées obtenues lors des réunions en Mairie avec le premier adjoint et le promoteur.

Nous avons besoin de vous pour nous opposer à ce nouveau projet et demander sa révision. Rejoignez-nous.

email: contact [a] nogentais.fr – 09 72 11 63 36 – www.nogentais.fr/contact – Twitter: @ADNogentais

Laisser un commentaire